I rischi
Il rischio principale in cui il consumatore può incorrere nell’acquisto di immobili in costruzione, è quello di venire coinvolti nel fallimento o in altre situazioni di crisi del costruttore. Questo pericolo sussiste dal versamento del primo acconto sino all’atto definitivo di vendita con il rogito del notaio dopo la fine dei lavori e la richiesta del certificato di agibilità. Sino a quando diventa proprietario, l’acquirente, se è privo delle specifiche garanzie previste dalla legge, è esposto al rischio di pagare la casa due volte. Infatti, se il costruttore fallisce, difficilmente si potranno recuperare gli importi versati a titolo di caparra e/o di acconti sul prezzo. Infatti nelle procedure concorsuali o espropriative hanno precedenza i creditori in possesso di garanzie reali, quali ad esempio la banca che ha finanziato l’acquisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato e che ha iscritto ipoteca sull’immobile.
La tutela
L’acquirente di un immobile in corso di costruzione è garantito se stipula col costruttore un contratto preliminare con contenuto conforme al dlgs n. 122/2005, il quale prevede l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente alla firma del preliminare una fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazioni o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di tutte le somme pagate prima dell’atto di trasferimento della proprietà. All’atto definitivo, inoltre, deve essere consegnata all’acquirente una polizza assicurativa decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi
Inoltre il d.lgs. n. 122/2005 prevede anche il divieto per il notaio di procedere alla stipula dell’atto definitivo se prima o contestualmente alla stessa non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo nonché l’attribuzione del diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile adibito ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva, anche nel caso in cui egli abbia già escusso la fideiussione.
Le verifiche
Occorre però verificare l’esistenza del titolo abilitativo di costruire. Il dlgs n. 122/2005, infatti, si applica solo se il permesso di costruire sia già stato richiesto o presentato e la fideiussione è obbligatoria solo per questi immobili. Se invece si tratta di una vendita sulla carta di immobili per i quali non sia ancora stato richiesto o presentato il titolo abilitativo edilizio, l’acquirente rimane sprovvisto di tutela. Bisogna anche controllare che il venditore rientri nelle categorie di costruttore previste dalla legge perché solo a esse si applicano le misure in questione.
Inoltre è importante verificare anche l’esistenza di un valido titolo di acquisto dell’area su cui sarà edificato l’edificio, l’esistenza di iscrizioni ipotecarie o trascrizioni pregiudizievoli in genere, per le quali il venditore deve farsi carico della relativa cancellazione, nonché l’affidabilità del soggetto appaltatore, cioè della impresa che realizzerà la costruzione, e di chi ha rilasciato la fideiussione.