Contralegem facit qui id facit quod lex prohibet

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Danni in condominio

Il proprietario dell’ultimo piano che lamenta infiltrazioni d’acqua dal tetto condominiale, il condomino che inciampa e cade nel cortile dissestato, impianti mal funzionati che immettono fumi sgradevoli… Sono tutte ipotesi in cui il condominio, e quindi i singoli condomini, deve risarcire il danno arrecato. Per questo motivo dobbiamo sempre vigilare sulla manutenzione delle parti comuni e correggere per tempo i vizi che possono danneggiare i singoli condomini o i terzi.

I danni subiti dal singolo condomino o dal terzo.
La giurisprudenza è concorde nel ravvisare la responsabilità del condominio in tutte quelle ipotesi in cui il danno alle proprietà esclusive o alla persona dei condomini si sia prodotto a causa di un bene o di un impianto comune. Infatti ai sensi dell’art. 2051 c.c. ciascuno è responsabile del danno prodotto dalle cose in custodia. Il custode è il soggetto che ha un particolare rapporto giuridico con la cosa e il condominio, quale ente di gestione delle parti comuni, è il custode della proprietà collettiva. La responsabilità da cosa in custodia è un vincolo dal quale è molto difficile sciogliersi. Infatti unica possibilità di esimersi da un simile onere, e quindi dal risarcimento dovuto a chi ha subito il danno, consiste nel dimostrare il caso fortuito, ovvero che l’evento dannoso sia stato causato da un fatto imprevedibile e inevitabile. In casi del genere i condomini dovranno quindi provare che l’accaduto sia riconducibile all’intervento di un soggetto terzo, che da solo abbia causato il danno ad esempio sulla base di un comportamento negligente, oppure dovranno provare l’assoluta eccezionalità dell’evento. E’ poi frequente che un condomino subisca dei danni all’interno della sua proprietà esclusiva come conseguenza di vizi di costruzione dell’immobile. L’esempio più comune è quello delle infiltrazioni d’acqua dal tetto o dei danni causati dall’umidità conseguente a un vizio di coibentazione del fabbricato. In queste ipotesi secondo la giurisprudenza il danneggiato può chiedere il risarcimento al condominio ancorché si tratti di vizi sorti in fase di costruzione. Quest’ultima circostanza al più legittima il condominio alla chiamata in causa del terzo, che in qualità di costruttore deve garantire quest’ultimo per l’assenza di vizi. Secondo i giudici infatti il custode è obbligato in ogni caso ad adottare tutte le misure idonee affinché le parti comuni non arrechino pregiudizio ad alcuno, nel rispetto del citato art. 2051 c.c.. I danni causati dal condominio possono riguardare oltre ai proprietari anche i terzi, i quali ai fini della responsabilità della compagine condominiale sono equiparati agli stessi condomini. Infatti qualora un soggetto estraneo subisca un danno da impianti condominiali mal funzionanti o nelle parte comuni, ad esempio in assenza di manutenzione delle stesse, può senz’altro rivolgere le proprie pretese risarcitorie contro il condominio con le stesse modalità con cui può farlo il singolo condomino.

Come ottenere il risarcimento del danno.
in caso di danno ai condomini o a soggetti terzi occorrerà quindi in primo luogo accertare che l’evento dannoso sia una diretta conseguenza di un vizio o di un mal funzionamento delle parti o degli impianti comuni e non sia invece ascrivibile a un comportamento negligente o incauto dei medesimi. Solo nel primo caso, infatti, si potrà rivolgere la richiesta di risarcimento all’amministratore del condominio. Tale adempimento, sebbene opportuno, soprattutto nel caso in cui il condominio abbia sottoscritto una polizza assicurativa, non è però una condizione necessaria dell’eventuale successiva azione giudiziale che, infatti, secondo la giurisprudenza, può essere proposta a prescindere dall’aver denunciato il fatto all’amministratore condominiale. L’amministratore che riceva una richiesta di risarcimento dovrà quindi informarne in tempo utile l’assemblea perché la stessa deliberi sul da farsi. In caso di accettazione, il risarcimento del danno deve essere imputato pro quota ai singoli condomini solidalmente responsabili per i debiti e gli impegni dell’intero condominio. In caso di rifiuto, invece, il condominio si troverà probabilmente messo di fronte a un’azione giudiziale per il ristoro del pregiudizio subito dal condomino o dal terzo danneggiato. A tale proposito la Cassazione ha precisato, ponendo fine a una dibattuta questione, che le obbligazioni assunte dal condominio hanno natura parziaria e non solidale, con la conseguenza che il soggetto che abbia ottenuto una sentenza di condanna nei confronti del condominio dovrà rivolgersi a ogni condomino per il pagamento del dovuto in ragione della quota di proprietà millesimale di ciascuno. Proprio al fine di evitare problemi siffatti sempre più spesso la compagine condominiale decide di tutelarsi preventivamente sottoscrivendo un’apposita polizza assicurativa che preveda una copertura del condominio in caso di danni procurati ai condomini o ai terzi, sollevando i singoli proprietari da eventuali responsabilità. In alcuni casi, infine, è anche configurabile la responsabilità diretta dell’amministratore per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, per qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. Quest’ultimo infatti deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini o a terzi. L’amministratore quindi potrà essere ritenuto contrattualmente responsabile nei confronti della compagine condominiale, la quale potrà chiedere la ripetizione di quanto pagato a titolo di risarcimento del danno al condomino o al terzo a danneggiato. Infine può capitare che si verifichino incidenti dovuti alla carente manutenzione del marciapiede antistante l’edificio condominiale. E’ bene precisare che la manutenzione stradale, ancorché si tratti di strada adiacente al condominio, è onere dell’ente pubblico locale, che risponderà quindi anche del danno subito dal privato.

I danni subiti dal condominio.
Può però capitare che anche il singolo condomino o un terzo con la propria condotta arrechino un danno alle parti comuni dell’edificio condominiale. In questi casi dei danni al condominio risponderà chi ha materialmente posto in essere il comportamento lesivo. Nel caso di appartamenti concessi in locazione occorre però fare una distinzione. La giurisprudenza infatti ha precisato che se il danno deriva dalle strutture murarie e dagli impianti in esse inglobati, dei quali il locatore conserva la disponibilità giuridica, mantenendo quindi anche la loro custodia, il proprietario sarà considerato responsabile in via esclusiva. Qualora, invece, il danno derivi da impianti o parti comuni dei quali l’inquilino abbia acquistato la disponibilità e il conseguente obbligo di custodia, questi sarà tenuto direttamente al risarcimento del danno. E’ bene infine precisare che l’amministratore, in caso di necessità, può ricorrere al giudice senza autorizzazione assembleare affinché sia fatta cessare la condotta o l’opera potenzialmente rischiosa per evitare danni alle parti o agli impianti comuni, salvo in ogni caso il risarcimento del danno nei confronti della compagine condominiale.




 
 

Avv. Alessandro Cassano
STUDIO LEGALE
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