La cedolare secca

Crisi economica, stretta creditizia, instabilità dei mercati finanziari e crollo dei mercati immobiliari stanno, negli ultimi anni, modificando le scelte di parecchi investitori (e non solo) che decidono, sempre con maggiore interesse, di rivolgersi verso il bene rifugio per eccellenza: il mattone. Certo è che, se da una parte oggi tale scelta si rende particolarmente sicura e profittevole, dall’altra, come spesso accade in Italia, l’ingerenza fiscale attenua efficacemente tale convenienza. Il legislatore risponde alle nuove esigenze scaturenti da una situazione in notevole evoluzione attraverso l’introduzione della cedolare secca sugli affitti, prevista nel decreto attuativo del federalismo comunale recentemente approvato dal Parlamento, che comporterà un notevole vantaggio fiscale per alcuni contribuenti. Sottolineo, per alcuni, perché non è detto che sia conveniente a prescindere, bensì tale opzione (perché appunto di opzione si tratta) va studiata e ponderata. La buona notizia è che la convenienza investirà la maggior parte dei locatori, comportando alcuni aspetti vantaggiosi anche per il locatari. In sostanza, la cedolare sostituisce l’attuale tassazione Irpef, l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione, riguarda solo gli immobili affittati a uso abitativo e prevede un prelievo fisso del 21% per i canoni liberi, che scende al 19%, per i canoni agevolati. Pertanto la cedolare secca inciderà in modo penalizzante o comunque non incentivante sul canale concordato degli affitti, ma sarà vantaggiosa per chi ha un reddito imponibile medio-alto: oltre i 15mila euro per i contratti a canone libero e oltre i 28mila euro per quelli a canone concordato. Sono, infatti, questi i livelli al di sopra dei quali scattano le aliquote marginali Irpef del 27% e del 38%, che perdono il confronto con la cedolare, ma molti contribuenti sono al di sotto di queste soglie: il 19,5% delle persone fisiche titolari di case date in affitto dichiara un reddito minore o uguale a 10mila euro, e il 37,8% si colloca nella fascia tra 10mila e 26mila euro, secondo i dati dell’agenzia del Territorio e dipartimento delle Finanze. Chi paga la cedolare non dovrà più versare l’imposta di registro (2% sul canone, per metà a carico del proprietario), l’imposta di bollo (15 euro) e l’addizionale comunale e regionale, ma dovrà valutare altri parametri. Considerazioni, a partire dall’impatto delle detrazioni. Un contribuente con redditi da lavoro dipendente e detrazioni per familiari a carico, se avesse anche il 36% sulle ristrutturazioni e il 55% sul risparmio energetico potrebbe non incasserà tutto il credito d’imposta e chi ha redditi che oscillano molto da un anno all’altro potrebbe far fatica a stimare il rischio di incapienza per gli anni seguenti. Inoltre, chi ha un contratto in corso e ha già pagato l’imposta di registro, non sarà rimborsato e se si opta per la cedolare si deve rinunciare all’adeguamento Istat del canone, comunicandolo con raccomandata a/r all’inquilino. Ma per fare maggiore chiarezza riprendiamo ordinatamente i tratti salienti di quest’importante novità alla luce delle disposizioni attuative emanate con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.

SOGGETTI INTERESSATI ALL’OPZIONE

Potranno scegliere il regime sostitutivo della cedolare secca solo le persone fisiche (il locatore) che non agiscono nell’esercizio dell’impresa o della professione, proprietari o titolari di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10).

IMMOBILI OGGETTO DELL’OPZIONE

Rientrano nell’ambito della cedolare le sole locazioni di immobili ad uso abitativo e pertinenze (per esempio il box) se locate congiuntamente al bene principale. Non vi rientrano le sublocazioni poiché queste danno luogo a redditi diversi e non a redditi fondiari.

L’OPZIONE

L’applicazione della cedolare è facoltativa. La scelta spetta al locatore. Condizione per la validità dell’opzione è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aumenti Istat. La rinuncia deve essere previamente comunicata all’inquilino con lettera raccomandata. Tale disposizione è inderogabile, pertanto gli eventuali accordi contrari tra le parti sono privi di effetti. L’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto, mediante il modello di denuncia per la registrazione del contratto di locazione che è reso disponibile gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate in formato elettronico sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it. In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69). Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto. Il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello 69. L’opzione dovrebbe essere esercitata con riferimento a ciascun contratto, anche perché occorre la rinuncia all’applicazione degli aggiornamenti del canone (compreso quello Istat), che è un atto autonomo per ogni locazione.

DURATA DELL’OPZIONE

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima. Il locatore ha facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate. La revoca è effettuata entro il termine previsto par il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la possibilità di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

REGIME TRIBUTARIO CONSEGUENTE ALL’ESERCIZIO DELL’OPZIONE

I soggetti che hanno effettuato l’opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti. Resta fermo che il reddito derivante dal contratto di locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

IMPOSTE SOSTITUITE

La cedolare secca sostituisce: – l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi di imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione; – l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione; – l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione; La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora: – alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la cedolare secca; – venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.

VERSAMENTI DELLA CEDOLARE SECCA

Versamento in acconto della cedolare secca per l’anno 2011 Per i contratti in corso nell’anno 2011, il versamento dell’acconto, pari all’85 per cento dell’imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui: – la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo; – la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre 2011. Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d’acconto è effettuato in due rate; per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento d’acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011. Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto. Il versamento dell’acconto relativo al periodo d’imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all’85 per cento dell’ammontare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

VERSAMENTO IN ACCONTO DELLA CEDOLARE SECCA A PARTIRE DAL PERIODO DI IMPOSTA 2012

Il versamento dell’acconto, pari al 95 per cento dell’imposta dovuta per l’anno precedente, deve essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui: – la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno di ciascun anno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo; – la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre. Il versamento dell’acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95 per cento della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito. Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

VERSAMENTO A SALDO

Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

MODALITA’ DI VERSAMENTO

Il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall’articolo 19 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Detta modalità è utilizzata per i versamenti d’acconto eseguiti nel corso del 2011 anche dai soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d’imposta o a un CAF o a un professionista abilitato.

Dott.ssa Federica Francica

Studio commercialisti associati F.F. – L.N. Milano

f.francica@contralegem.it



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