Lo sfratto nella locazione commerciale

Niente sanatoria per l’inquilino moroso se si tratta di locazione ad uso non abitativo.

Il mancato pagamento del canone da parte dell’inquilino è uno degli eventi patologici del contratto di locazione che può comportare la risoluzione del rapporto e la conseguente azione giudiziaria del proprietario per ottenere il rilascio dell’immobile e il recupero dei canoni non pagati.

Abbiamo già parlato della risoluzione del contratto di locazione a fronte dell’inadempimento dell’inquilino che smette di pagare i canoni. Come ogni contratto, la risoluzione può verificarsi solo se l’inadempimento è non è di scarsa importanza per la parte adempiente. Nel caso delle locazioni ad uso abitativo è la legge stessa (art. 5 legge n. 392/78) a dirci quando la morosità diventa inadempimento di non scarsa importanza, ovvero dopo 20 giorni che l’inquilino non paga l’affitto (oppure nel caso in cui non vengano pagati oneri accessori pari ad almeno due mensilità di canone). Anche nel caso in cui sia inserita una clausola risolutiva espressa nel contratto l’inquilino ha sempre la possibilità di sanare la propria morosità interrompendo la procedura di sfratto, in udienza pagando i canoni, gli interessi, le spese accessorie e quelle legali al momento dell’udienza, oppure nei successivi 90 giorni quale “termine di grazia” eventualmente -e di frequente- concesso dal Giudice.

La possibilità di sanare la morosità per il conduttore di immobile ad uso abitativo non è altrettanto prevista per il conduttore moroso di una locazione ad uso non abitativo, che quindi non potrà chiedere il termine di grazia e questa è la principale differenza “salva-tempo” tra le due procedure.

In passato alcune pronunce giudiziali avevano esteso l’applicabilità del termine di grazia anche alle locazioni commerciali creando una discreta confusione sull’interpretazione dell’art. 55 della legge 392/78. A fare chiarezza ci ha pensato la Cassazione con sentenza a Sezioni Unite n. 272 del 1999 affermando esplicitamente l’inapplicabilità dell’art. 55 della legge 392/78 alle locazioni commerciali per le quali operano le regole generali dettate dal codice civile agli articoli 1453 e seguenti in tema di risoluzione per inadempimento. Detto principio di inapplicabilità del termine di grazia alle locazioni commerciali è ormai pacifico in giurisprudenza e anche la Corte Costituzionale investita della questione, non ha ravvisato alcuna disparità di trattamento atteso il maggior rilievo dell’interesse abitativo che la legge intende tutelare rispetto a quello economico.

Sebbene sia un’ipotesi rarissima, il conduttore dell’immobile ad uso non abitativo potrà, comunque, certamente pagare il proprio debito al momento dell’udienza, ma ciò non interromperà la procedura di sfratto (a meno che il proprietario non vi rinunci) e il giudizio proseguirà affinché il Giudice valuti l’importanza dell’inadempimento, poiché qualora non sia ritenuto di scarsa importanza, il contratto sarà dichiarato risolto.

Se invece nel contratto sia stata inserita una clausola risolutiva espressa di cui il locatore ha dichiarato di volersi avvalere, non sarà necessario il giudizio sulla valutazione dell’inadempimento che avrà, come conseguenza inesorabile, la risoluzione del contratto.

L’eventuale pagamento effettuato banco iudicis dal conduttore della locazione commerciale potrà essere valutata dal Giudice ai fini dell’adozione (o della non adozione) dell’ordinanza provvisoria di rilascio dei locali ex art. 665 c.p.c.

Un’ulteriore conseguenza dell’inadempimento dell’inquilino di un immobile concesso in locazione ad uso commerciale, è quella di perdere il diritto all’indennità di avviamento ex art. 34 legge n. 392/78.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Art. 1453 cod. civ.

Art. 1455 cod. civ.

Art. 665 c.p.c.

art. 5 della legge n. 392/78

art. 55 della legge n. 392/78

art. 32 della legge n. 392/78

Cass., Sez. Unite, n. 272/99



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