Quando si può sfrattare l’inquilino moroso

Il rapporto di locazione prevede specifici obblighi e diritti sia per il proprietario che per l’inquilino. Per quest’ultimo il principale obbligo è quello di corrispondere il canone e le spese puntualmente. Ma se l’inquilino smette di pagare, o paga “a singhiozzo”, per la risoluzione del contratto è necessario attendere che la morosità perduri almeno 20 giorni. In ogni caso, fino a 3 volte nell’arco di un quadriennio, il conduttore avrà la possibilità di sanare la propria morosità alla prima udienza o nei successivi 90 giorni, eventualmente concessi dal Giudice.

Le norme di legge

La disciplina dei contratti prevede che in caso di inadempimento di una delle parti, l’altra possa chiedere la risoluzione del rapporto, a patto che l’inadempimento non sia di scarsa importanza come previsto dall’art. 1455 cod. civ..

Per quanto riguarda le locazioni di immobili ad uso abitativo, l’art. 5 della legge n. 392/78 fornisce un criterio vincolante per valutare l’importanza dell’inadempimento contrattuale dell’inquilino moroso, affermando che il mancato pagamento di un canone di locazione costituisce motivo di risoluzione del contratto, purché la morosità sia protratta per almeno 20 giorni.

Il citato articolo 5, però, fa salva la previsione dell’art. 55 della stessa legge n. 392/78 che permette al conduttore di sanare la propria morosità, in udienza, pagando canoni e spese arretrate, interessi e oltre spese legali liquidate nella stessa sede giudiziale. In caso di “comprovate condizioni di difficoltà”, il Giudice può assegnare un termine di 90 giorni c.d. termine di grazia, affinché l’inquilino possa racimolare le somme necessarie al pagamento del proprio debito.

Il pagamento in udienza o nei successivi 90 giorni può essere concesso al massimo 3 volte nell’arco di un quadriennio.

Alcune pronunce giurisprudenziali affermano che non sia possibile concedere il termine di grazia all’inquilino quando la morosità sia relativa ad un periodo ben maggiore di 90 giorni (con il conseguente assorbimento del termine di grazia o quando sia improbabile che il conduttore possa provvedere al pagamento del debito. Tuttavia nella prassi quotidiana il diritto di proprietà del locatore si scontra con il diritto alla casa dell’inquilino e, spesso, con esigenze abitative che comportano una facile assegnazione del termine di grazia da parte del Giudice.

Ad ogni modo se l’inquilino non sana la morosità, il Giudice convaliderà lo sfratto con ordinanza che sarà necessaria per l’esecuzione “materiale” dello sfratto a mezzo degli ufficiali giudiziari e con la forza pubblica.

La clausola risolutiva espressa nei contratti di locazione

E’ frequente l’uso della c.d. clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ. con cui i contraenti possono prevedere l’automatica risoluzione del contratto a fronte di un determinato inadempimento di una delle parti e a patto che si dichiari di volersi avvalere della clausola, al momento in cui si verifica l’evento patologico dell’accordo.

Come detto, il contratto può essere risolto per inadempimento, ma solo se lo stesso non è di scarsa importanza per la parte adempiente. Con la clausola risolutiva espressa le parti concordano sin dall’inizio l’importanza di una determinata obbligazione il cui inadempimento comporta la risoluzione del contratto.

Nelle locazioni ad uso abitativo, però, la disciplina prevista dall’art. 55 della legge n. 372/98 non può essere derogata e l’inquilino avrà sempre la possibilità di proporre il pagamento “banco iudicis” all’udienza o nei limiti del termine di grazia concessogli.

La Cassazione nella nota sentenza n. 1316 del 1998 ha spiegato come conciliare la clausola risolutiva espressa con la disciplina delle locazioni ad uso abitativo, precisando che detta clausola non sarà affetta da nullità, ma rimarrà in uno stato di quiescenza fino al perdurare della morosità dell’inquilino oltre la prima udienza o al decorso del termine di grazia.

Occorre chiarire che la procedura di sfratto può essere esperita con un procedimento sommario più veloce rispetto ad uno ordinario. La scelta del rito ordinario o sommario spetta al proprietario, che ovviamente sceglierà l’opzione più veloce possibile, ma se si volesse seguire la strada del rito ordinario la clausola risolutiva espressa sarebbe da subito operativa senza possibilità per l’inquilino di sanare la propria morosità.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Art. 1455 cod. civ.

Art. 1456 cod. civ.

art. 5 della legge n. 392/78

art. 55 della legge n. 392/78

Cass. civ. Sez. III, 09/02/1998, n. 1316



Lascia un commento