Il deposito cauzionale nelle locazioni residenziali e commerciali è una pratica comune. Si tratta di una somma di denaro che il conduttore paga al proprietario dell’immobile al momento dell’affitto (locazione), che viene utilizzata come garanzia per eventuali danni causati all’immobile durante il periodo di locazione.
In questo articolo, esploreremo come funziona il deposito cauzionale nelle locazioni, quali sono i suoi vantaggi e svantaggi, cosa bisogna sapere prima di pagarlo e quando il locatore può trattenerlo.
Come funziona il deposito cauzionale nella locazione
Il deposito cauzionale viene generalmente fissato ad una somma pari a 3 mesi di canone di affitto, ma questo può variare a seconda del mercato immobiliare locale e del tipo di proprietà. Ad esempio, il deposito cauzionale per una locazione commerciale potrebbe essere più alto rispetto a quello per una residenziale.
Il proprietario tiene il deposito cauzionale durante il periodo di locazione e lo restituisce all’inquilino alla fine del contratto, a patto che l’immobile non abbia subito danni e che il conduttore abbia rispettato tutte le clausole del contratto di locazione. Sulla somma versata come cauzione non è dovuta alcuna imposta di registro e maturano gli interessi legali. Gli interessi devono essere corrisposti annualmente anche in assenza di richiesta dell’inquilino. Attenzione però, vi è prescrizione quinquennale degli interessi maturati sulla cauzione. Invece il diritto alla restituzione della cauzione si prescrive invece in 10 anni.
Cosa bisogna sapere prima di pagare il deposito cauzionale?
Prima di pagare il deposito cauzionale, il conduttore dovrebbe leggere attentamente il contratto di locazione e comprendere le clausole relative al deposito. In particolare, il conduttore dovrebbe verificare:
- L’ammontare del deposito cauzionale.
- Le condizioni per la restituzione del deposito cauzionale alla fine del contratto di locazione.
- Le circostanze in cui il proprietario ha il diritto di trattenere il deposito cauzionale (ad esempio, in caso di danni all’immobile o di mancato pagamento dell’affitto).
- Le modalità per la restituzione della cauzione.
In mancanza di una espressa previsione deve ritenersi che le parti abbiano rinunciato alla garanzia. Se invece la cauzione è prevista espressamente dal contratto il mancato pagamento può essere causa di risoluzione del rapporto. Tornando alla questione degli interessi, occorre verificare cosa è previsto nel contratto. Tuttavia, sebbene qualche pronuncia di merito (Tribunale) ritenga valida la clausola della cauzione infruttifera, secondo la Cassazione la cauzione è sempre produttiva di interessi.
Quando deve essere restituito il deposito cauzionale?
Al momento della cessazione del contatto il proprietario deve restituire la cauzione all’inquilino. Invece nel caso in cui il conduttore abbia arrecato danni, il proprietario può trattenere la somma versata come cauzione. Se però il locatore trattiene la cauzione deve necessariamente provvedere anche a proporre contestualmente una domanda giudiziale di risarcimento. Secondo la giurisprudenza, infatti, solo il Giudice può quantificare la somma dei presunti danni arrecati e liquidarla. In assenza di domanda giudiziale quindi, se il locatore non restituisce la cauzione oltre interessi, il conduttore potrà chiedere l’emissione di un’ingiunzione di pagamento a carico del proprietario dell’immobile.
Il consiglio per entrambe le parti è quello di fare un sopralluogo congiunto al rilascio dell’immobile ove si possano contestare danni ed eventualmente giustificarsi. Il proprietario dovrà poi agire giudizialmente ricordando che per la materia è prevista la mediazione obbligatoria, prima di poter approdare in Tribunale.
Si può pagare il canone con il deposito cauzionale compensandolo?
La risposta è no. Generalmente i contratti di locazione escludono espressamente la compensazione dei canoni non pagati con il deposito cauzionale. Ed anche qualora nulla sia previsto, non si potrà compensare i canoni con la cauzione poiché questa ha una funzione di garanzia che verrebbe meno se fosse utilizzata per ottemperare l’obbligo di pagamento del canone. Solo nel caso in cui il contratto preveda espressamente la facoltà di compensare i canoni con la cauzione ciò sarà possibile. Un’ulteriore ipotesi di compensazione è quella giudiziale, ovvero disposta dal Giudice su richiesta di una parte.
Altre forme di garanzia
Oltre al deposito cauzionale esistono altri tipi di garanzie. Una di queste è la fideiussione bancaria. Si tratta di un contratto con cui il fideiussore si obbliga a tenere indenne il proprietario per il fatto dell’inquilino. In caso di fideiussione semplice, il fideiussore potrà sollevare le stesse eccezioni che spetterebbero al conduttore. Ad esempio le motivazioni per il mancato pagamento. Ma se la fideiussione è “a prima richiesta” il proprietario potrà rivolgere subito la propria richiesta di risarcimento al fideiussore, senza che questi possa sollevare eccezioni.
Esistono anche polizze assicurative per il rischio locatizio ovvero danni e/o mancato pagamento del canone.
Un’ulteriore possibilità è quella di inserire un garante nel contratto, ovvero un soggetto che adempia le obbligazioni del conduttore in caso di necessità. In questo caso è prevista un’imposta di registro dello 0,50% dell’importo garantito (canone annuo oltre spese per il numero di anni della locazione escluse proroghe).
