Per l’installazione dei ripetitori in condominio la maggioranza è sufficiente a condizione però che la durata del contratto sia convenuta per meno di nove anni. Inoltre i ripetitori sul condominio potrebbero non essere un’innovazione. E’ quanto hanno precisato le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 8434 del 30/04/2020.
Installazione di antenne e ripetitori nel condominio
Il condominio può essere fonte di reddito per i singoli proprietari in diversi modi. Alcuni decidono di affittare o vendere spazi comuni come le ex portinerie. Altri invece permettono l’installazione di cartelloni pubblicitari sulle facciate dello stabile. Il vantaggio di tutte queste scelte può essere ad esempio quello di alleggerire le spese condominiali. Anche l’installazione di antenne e ripetitori sul tetto condominiale può essere un modo per fare cassa. La questione delle antenne, però può essere foriera di accese discussioni tra i singoli proprietari a causa dell’impatto che le onde elettro-magnetiche potrebbero avere sulla salute dei residenti. Avevamo già segnalato la presenza di orientamenti non univoci circa le maggioranze necessarie per l’approvazione dell’installazione di antenne. Adesso però la Cassazione a Sezioni Unite ha definitivamente chiarito che per l’installazione dei ripetitori in condominio la maggioranza è sufficiente. Vediamo a quali condizioni.
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L’installazione di ripetitori in condominio
Per prima cosa occorre segnalare che la posa dell’impianto deve essere autorizzato dal Comune, secondo le regole del codice delle comunicazioni elettroniche D.lgs. n. 259/2003. L’Arpa (Agenzia Regionale per la Protezione Ambientale) ha il compito di vigilanza. In buona sostanza i ripetitori devono essere sicuri e non pregiudicare la salute dei condomini o di chi vive negli edifici vicini. Del resto è noto l’effetto campana delle antenne dei cellulari che si propagano verso il basso in maniera angolata. Pertanto chi sta sotto sarebbe maggiormente tutelato dall’effetto campana.
Quando i ripetitori in condominio sono un’innovazione
I Giudici partono dal presupposto che i ripetitori in condominio rientrano tra le innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c.. Infatti, secondo il consolidato orientamento della Cassazione, l’innovazione è “la modificazione della cosa comune che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere (sentt. nn. 2940/1963, 240/1997, 862/1998, 15460/2002, 18052/12, ord. n. 20712/2017)”. In tal senso per l’installazione dei ripetitori in condominio la maggioranza è quella dell’art. 1136 c.c. quinto comma cioè la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi dei millesimi.
Quando i ripetitori in condominio non sono un’innovazione
Il caso esaminato dalla Cassazione però è un po’ particolare. Gli Ermellini precisano che la cessione temporanea a terzi del lastrico per l’installazione di ripetitori in condominio non può essere ricondotta alla disciplina delle innovazioni. Infatti, in tal caso, occorre prescindere dalle caratteristiche oggettive dell’opera e porre rilievo al fatto che l’opera viene realizzata non su disposizione, a spese e nell’interesse del condominio, bensì su disposizione, a spese e nell’interesse del terzo cessionario del godimento del lastrico. Ne consegue che l’assemblea non deve approvare l’innovazione ma semplicemente il contratto, ossia “un atto amministrativo”. Occorre quindi valutare se l’atto di cessione del lastrico condominiale si riconducibile all’art. 1108 c. 3. La disposizione prevede infatti la necessaria l’unanimità per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune. Analogamente il consenso di tutti è richiesto per le locazioni di durata superiore a nove anni.
Il contratto per l’installazione delle antenne ad effetti reali
L’ulteriore passaggio della Cassazione diretto ad affermare che per i ripetitori sul condominio la maggioranza è sufficiente affronta la natura del contratto di cessione. Occorre infatti determinare se l’accordo di cessione del lastrico sia costitutivo di un diritto reale di superficie o se si tratti di un contratto ad effetti obbligatori. La prima ipotesi non sarebbe possibile se si volesse negare la qualità di bene immobile ai ripetitori. Ma sappiamo che così non è. Bene immobile è qualsiasi costruzione, di qualunque materiale formata, che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio (Cass. n. 679/1968). Le antenne devono anche considerarsi costruzioni ai sensi degli artt. 934 e 952 c.c.. La Corte quindi ammette quindi la qualificazione di contratto ad effetti reali.
Il contratto per l’installazione delle antenne ad effetti obbligatori
Le Sezioni Unite però riconoscono anche la possibilità del proprietario di attribuire ad altri il diritto personale di installare un ripetitore. Viene fatta salva la facoltà per il beneficiario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto e di asportare il medesimo alla fine del rapporto. E ciò, quindi, con lo schema di un contratto ad effetti obbligatori. Ad ogni modo la riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio è una questione di interpretazione contrattuale che rientra nei poteri del giudice di merito.
In conclusione
Il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione. Il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa. Inoltre il concessionario potrà godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e asportare tale opera al termine del rapporto. Il suddetto contratto atipico, stipulato da un condominio per consentire ad altri, l’installazione di un ripetitore sul lastrico solare richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni, cioè se si tratta di atto straordinario.
SCARICA LA SENTENZA DELLE SEZIONI UNITE N. 8434 DEL 30 APRILE 2020