Con il Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, entrato in vigore il 7.4.2011, recante disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, è stata prevista per il locatore la facoltà di assoggettare il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. La cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 19 o 21 per cento, a seconda del tipo di contratto stipulato. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.
Oltre all’introduzione della cedolare secca, l’articolo 3, comma 8 della norma sopra richiamata prevede un inasprimento delle sanzioni amministrative nelle ipotesi di omessa o infedele dichiarazione dei redditi da locazione, indipendentemente dall’opzione per la cedolare secca e, al fine di favorire l’emersione di redditi non dichiarati, permette all’inquilino di procedere (in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, indicazione di un canone inferiore a quello reale ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio) alla registrazione pur in assenza di un apposito contratto scritto.
In particolare, l’inquilino che intenda denunciare un “affitto in nero”, anticipando il versamento dell’imposta dovuta, ottiene, in cambio, contestualmente alla registrazione, il vantaggio di ottenere un contratto di affitto della durata di anni quattro, prorogabile per altri quattro anni, con un canone annuo di locazione pari al triplo della rendita catastale dell’immobile.
Questa norma si applica ai contratti di locazione ad uso abitativo che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.
Con tale previsione normativa, quindi, vengono regolati gli effetti della mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatore e conduttore per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo dello stesso e la determinazione del canone.
Le medesime disposizioni di cui al comma 8 dell’art. 3 del D. Lgs n. 23/2011, ai sensi del successivo comma 9, si applicano anche nei casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a
quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
Secondo la circolare del 2.5.12 emessa dall’Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale della Calabria, in particolare, Il contribuente che intende provvedere alla registrazione di un contratto “in nero” dovrà esibire la seguente documentazione:
– autocertificazione, a norma di legge, nella quale la parte dichiara di trovarsi in una delle ipotesi previste dalla normativa sulla cedolare secca;
– il modello 69 per la richiesta di registrazione, debitamente compilato in ogni sua parte;
– l’atto da registrare (il contratto sottoscritto dalle parti ma non registrato, la denuncia di contratto verbale di locazione, la denuncia di locazione con canone superiore a quello registrato, comodato fittizio);
– il modello F23 attestante il pagamento dell’imposta;
– eventuali prove o elementi indiziari.
In detta circolare viene anche affermato espressamente e senza alcun riguardo per i diritti dell’eventuale proprietario “truffato” che l’ufficio che riceve la richiesta di registrazione di un contratto o la denuncia di una locazione abitativa, deve procedere alla sua registrazione in ogni caso, senza operare un preventivo accertamento dell’attendibilità della stessa, anche in caso di seria probabilità di riscontrare fattispecie delatorie e “ciò, in virtù del fatto che soluzioni alternative, oltre a compromettere l’efficacia innovativa della norma e a dissuadere le parti dall’avvalersene, comporterebbe un ulteriore appesantimento per l’Ufficio e un allungamento dei tempi di lavorazione senza la garanzia che da questo ne possa derivare un maggiore introito erariale”.
Se per un verso detta norma spingerà molti inquilini obbligati a pagare canoni di locazione in nero ad autodenunciarsi, facendo così emergere redditi che l’Erario potrà finalmente assoggettare ad imposta, è anche vero che la stessa norma inciderà gravemente sui diritti di quei contribuenti, che lungi dall’aver locato il proprio immobile in nero, si trovino per esempio nella situazione opposta.
Si pensi agli innumerevoli casi di appartamenti occupati abusivamente o di quelle persone che in totale buona fede decidono di offrire ospitalità gratuita ad un amico o un parente in difficoltà.
Queste persone rischiano così di venire trattate al pari degli evasori, trovandosi di fatto di fronte ad un contratto di locazione registrato d’ufficio, contro la loro volontà, della validità di quattro anni, prorogabile per altri quattro, con un canone annuo di locazione pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, in altre parole con un canone che potrebbe non superare l’importo di € 100,00 al mese!
L’evidente irragionevolezza di tale norma ha portato il Tribunale di Salerno – con ordinanza del 29/03/2012 – a sollevare la questione di legittimità costituzionale dell’art. 3, comma 8 e 9 per molteplici motivi, tra cui: eccesso di delega, eccessiva onerosità della sanzione inflitta al solo locatore, eccessiva e ingiustificata compressione del diritto di proprietà e degli effetti dell’autonomia contrattuale legittimamente esplicata, riduzione del canone locatizio al di sotto dei valori di mercato, ad esclusivo vantaggio del conduttore ed a svantaggio delle entrate tributarie, manifesta contraddittorietà con la finalità fiscale sottesa alla norma.
In attesa che il giudizio sulla legittimità costituzionale della norma in esame arrivi a conclusione è quindi utile prendere alcune precauzioni, onde evitare di trovarsi aggrovigliati nelle temibili quanto spietate maglie del fisco, che come sappiamo bene è solita trattare i contribuenti onesti, che magari hanno fatto un semplice errore o si sono fidati delle persone sbagliate, allo stesso modo degli evasori più efferati.
Si pensi per esempio al caso di un contratto di locazione regolarmente registrato: qualora l’inquilino malizioso intenda sfruttare la norma in esame a suo favore al fine di ottenere la riduzione del canone ad una cifra irrisoria, gli basterà effettuare un paio di bonifici di importo superiore a quello effettivamente concordato e pagato (500 euro invece dei concordati 400 per esempio) e poi denunciare il proprietario, assumendo che il vero contratto prevede un canone mensile di 500 euro, ma che lo stesso è stato registrato per l’importo di 400 euro, e che i cento euro di differenza sono sempre stati versati in nero. In questo modo l’Agenzia procederà a modificare il contratto di locazione d’ufficio, prevedendo la riduzione del canone annuo al triplo della rendita catastale dell’immobile.
Anche decidere di ospitare una persona in una casa di proprietà può diventare pericolosissimo, in quanto, come è facilmente intuibile, la norma presta il fianco a facili truffe da parte di persone prive di scrupoli o semplicemente disperate a causa della grave situazione di crisi in cui da tempo versa il nostro Paese.
Si pensi per l’appunto al caso di una persona ospitata per amicizia, filantropia o carità cristiana che di punto in bianco decida di avvalersi della normativa in esame, inventandosi un contratto di locazione in nero e denunciando il tutto all’Agenzia delle Entrate.
In questo caso contro l’occupazione abusiva dell’immobile non si potrà fare altro che incardinare un giudizio civile al fine di ottenere la liberazione dell’immobile e nel frattempo difendersi dalle richieste dell’Agenzia delle Entrate, che di certo non attenderà molto prima di venire a battere cassa, contestandovi l’evasione delle imposte dovute sui canoni presuntivamente percepiti ma non dichiarati.
Attenzione quindi e occhi ben aperti!
Avv. Rossella Corapi
Studio Legale Tributario Corapi