Spese condominiali troppo alte? Esistono dei modi per creare degli introiti che i condomini possono utilizzare per alleggerire il carico degli oneri del condominio. I metodi più frequenti per guadagnare sono l’apposizione di insegne e cartelloni pubblicitari sulla facciata dell’edificio, la costruzione di ripetitori di antenne cellulari sul tetto o l’affitto dei locali precedentemente adibiti alla portineria.
Cartelloni e insegne pubblicitarie
Se l’edificio condominiale sorge in punti nevralgici della città come ad esempio strade di grande passaggio pedonale o automobilistico è possibile sfruttarne una facciata per l’affissione di cartelloni e insegne pubblicitarie.
La prima cosa che occorre controllare è la presenza di eventuali divieti nel regolamento di condominio che non consentano l’utilizzo di parti comuni a fini pubblicitari o anche in regolamenti comunali che possono essere d’ostacolo ponendo dei limiti alla collocazione di cartelloni pubblicitari in zone di pregio artistico e architettonico. Se però non vi sono divieti il condominio può procedere.
Il ricavo che i condomini potranno ottenere dipende da molti fattori primo fra tutti la visibilità che il cartellone può avere, nonché le dimensioni del medesimo. L’impianto, un cartellone, un telo o un’insegna, può essere posto sul tetto condominiale o sulla facciata, concedendo lo spazio al richiedente la pubblicità attraverso un contratto di locazione tra la compagine condominiale e l’impresa che richiede l’affissione. E’ bene specificare nel contratto di locazione l’esclusione di responsabilità a favore del condominio per tutti i danni, soprattutto a terzi, che possono derivare dai lavori, l’assicurazione a carico dell’installatore, l’obbligo di manutenzione, l’eventuale ripristino del muro nel quale l’installazione è realizzata qualora questo sia soggetto ad usura, nonché l’onere a carico dell’impresa di ottenere tutte le autorizzazioni comunali al fine di evitare eventuali sanzioni.
Legittimata a decidere, come sempre, è l’assemblea. Trattandosi di innovazione le maggioranze sarebbero quelle previste dall’art. 1120 c.c., ma trattandosi della locazione di una parte comune è preferibile ottenere l’unanimità dei consensi poiché tutti i condomini verrebbero privati, seppur temporaneamente, dell’utilizzo di una parte di loro comproprietà e inoltre anche in questo caso il decoro architettonico sarebbe alterato. Occorre infine ricordare che i redditi derivanti dall’installazione di ripetitori dei cellulari o dei cartelloni pubblicitari devono essere dichiarati ai fini della relativa tassazione a cui sono soggetti.
Ripetitori di antenne cellulari
Anche le antenne dei cellulari possono costituire una possibilità di guadagno per il condominio. Infatti non è infrequente perciò che i gestori telefonici scelgano dunque di installare le stazioni radio sul tetto di un edificio magari privato, nelle zone in cui ancora non vi sia una sufficiente copertura di rete. La compagnia telefonica si rivolgerà presumibilmente all’amministratore del condominio chiedendo di poter installare la stazione radio dei cellulari.
E’ possibile costituire una servitù che necessita di atto scritto che deve essere trascritto e registrato anche per quanto riguarda la posa in opera di antenne o cavi telefonici, oppure stipulare un contratto di locazione tra il condominio e la compagnia telefonica avente ad oggetto il tetto condominiale. Tuttavia i canoni ottenibili sono difficilissimi da stimare, perché dipendono da tanti fattori. Per esempio la dislocazione dell’immobile, il volume di traffico e la presenza di smagliature nella rete delle trasmissioni, ma anche la capacità di trattativa delle due parti, condominio e azienda che gestisce l’antenna, cosicché in situazioni simili si possono riscontrare cifre assai diverse.
Anche in questo caso l’ultima parola sulla scelta definitiva spetta all’assemblea che deve adottare la delibera di installazione con maggioranze diverse a seconda che i proprietari abbiano optato per la costituzione di una servitù a favore della compagnia telefonica, e in questo caso il terzo comma dell’art. 1108 c.c. prescrive l’unanimità dei consensi per le delibere che approvino la costituzione di diritti reali. In alternativa, qualora si preferisca formalizzare l’impegno attraverso un contratto di locazione della parte comune e segnatamente il tetto, si dovrebbe fare riferimento alle maggioranze prescritte dall’art. 1120 c.c. ovvero la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio, infatti la costruzione di un nuovo impianto sul tetto del palazzo costituisce sicuramente un’innovazione. Tuttavia l’orientamento della giurisprudenza non è univoco. Sono da segnalare infatti alcune pronunce nelle quali si richiede che la delibera con cui viene approvata l’installazione di una stazione radio di cellulari sull’edificio debba essere adottata con il consenso unanime dei condomini, ritenendolo un atto eccedente l’ordinaria amministrazione, in conseguenza della palese alterazione del decoro architettonico dell’edificio e a causa della potenziale nocività delle onde elettromagnetiche che un simile impianto può diffondere.
Affitto della portineria
Qualora i condomini decidano di non fruire più del servizio di portierato possono mettere a reddito i locali precedentemente adibiti a tale servizio e ora vuoti. L’affitto di questi spazi è sicuramente remunerativo. Anche in questo caso è l’assemblea che sceglie il contraente e che quindi conclude il contratto per mezzo dell’amministratore a cui sarà conferito apposito mandato. La delibera assembleare deve essere adottata con la maggioranza semplice, perché la locazione di un bene comune rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione e consegue lo scopo di accrescere il godimento delle cose comuni ex art. 1106 del codice civile. Il contratto di locazione dei locali ex portineria non ha ovviamente caratteristiche diverse da quello con cui si affitti un qualunque appartamento. Il canone percepito dalla locazione andrà ripartito tra tutti i condomini in ragione delle rispettive quote millesimali di proprietà. In alternativa, i condomini potranno deliberare in assemblea di accantonare gli introiti in un fondo destinato a determinate opere ovvero gli stessi potranno essere portati in detrazione delle spese generali, così che tutti i condomini ne abbiano vantaggio.
Avv. Alessandro Cassano