Il portierato è uno dei servizi più complessi resi al condominio per le diverse prestazioni che include, ma proprio per questo motivo è anche uno dei più costosi. Spesso il condominio concede al portiere la possibilità di alloggiare in appositi locali condominiali. Non solo i condomini in caso di necessità possono decidere di, ma mediante lo sfruttamento di questi spazi il condominio può anche ricavare un introito. Vediamo come.
La scelta dei condomini.
La prima cosa che i condomini devono fare è quella di riunirsi in assemblea per decidere se abolire il servizio e risolvere il contratto con il portiere o semplicemente modificarlo in un rapporto che non preveda la possibilità di abitare nei locali del condominio. Le maggioranze variano a seconda dei casi. Infatti nel caso in cui si decida di sopprimere del tutto la figura del portiere ovvero solo mutare il vincolo di destinazione pertinenziale del locale adibito ad alloggio, mantenendo il portiere come lavoratore del condominio, si configurerà una vera e propria innovazione, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1120 c.c., con la conseguenza che le relative delibere dovranno essere approvate dalla assemblea con la maggioranza dei condomini e i due terzi dei millesimi. Se invece il servizio è previsto dal regolamento condominiale, secondo la giurisprudenza più recente è sufficiente la maggioranza stabilita dal terzo comma dell’art. 1138 c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio. Infine in caso di soppressione del servizio a fronte dell’installazione di un impianto citofonico condominiale, sarà sufficiente la maggioranza semplice prevista dal terzo comma dell’articolo 1136 c.c., ovvero un terzo dei condomini presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore del condominio.
Gli spazi ex portineria.
L’utilizzo di locali ex portineria in disuso possono essere utilizzati in diversi modi. Infatti i condomini possono servirsi di tali spazi come deposito, stanza per le riunioni ecc.. Se il condominio vuole variare opportunamente la destinazione d’uso deve provvedere in assemblea e ciò comporta sicuramente un’innovazione, la cui delibera deve quindi essere approvata con maggioranze previste dall’art. 1120 c.c., ovvero la maggioranza dei condomini e i due terzi dei millesimi. La locazione o la vendita di questi locali sono infine la soluzione che permette al condominio di ricavare un certo guadagno al fine ridurre ad esempio le spese condominiali.
La locazione.
Il codice civile predilige chiaramente l’uso diretto da parte dei condomini delle parti comuni, tuttavia il condominio può autonomamente decidere di affittare lo spazio dell’ex portineria a un terzo estraneo al condominio o anche a un condomino. Nel secondo caso è bene precisare che secondo la giurisprudenza l’assemblea può deliberare la locazione del bene comune e non è costretta a preferire uno dei condomini, anche nel caso in cui quest’ultimo abbia offerto una somma più elevata. Infatti in generale la scelta del conduttore e la conclusione del contratto (per mezzo di procura all’amministratore) spetta all’assemblea. La giurisprudenza ha precisato locazione di un bene comune del condominio rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione e ha lo scopo di accrescere il godimento delle cose comuni ex art. 1106 del codice civile, pertanto la relativa delibera può essere approvata con la maggioranza semplice. Il contratto di locazione stipulato dal condominio seguirà poi le norme vigenti in materia per qualunque appartamento. Il canone percepito dalla locazione andrà ripartito tra tutti i condomini proporzionalmente alle rispettive quote millesimali di proprietà condominiale. I condomini potranno altresì deliberare di introiti in un fondo destinato alla riduzione delle spese generali.
La vendita.
Un guadagno più immediato e maggiore rispetto a quello derivante dalla locazione, i cui canoni sono di regola percepiti mensilmente o trimestralmente può derivare dalla vendita dei locali in commento. Vendere un bene del condominio significa in incidere però sulla sfera privata di tutti i singoli proprietari che devono rinunciare a una parte di proprietà del condominio. Per questo motivo la delibera deve essere approvata dal condominio in assemblea all’unanimità. Anche in caso di vendita il condominio non è obbligato a preferire un condomino, anche qualora offra una cifra maggiore. Infine la stipula dell’atto avverrà per mezzo di procura notarile all’amministratore, sottoscritta da tutti i condomini. Il nuovo proprietario, una volta sottoscritto l’atto di acquisto, entrerà a tutti gli effetti a far parte del condominio quale comproprietario, acquisendo i relativi diritti e i doveri di tutti i condomini. Con la vendita si dovrà procedere alla rideterminazione delle tabelle millesimali, poiché con la vendita di un bene del condominio e la creazione di un nuovo appartamento si riduce la quota di comproprietà dei singoli condomini aggiungendosi un nuovo membro alla compagine condominiale.
Alcuni aspetti fiscali.
Gli introiti ricavati sia con la vendita che con la locazione costituiscono a tutti gli effetti un reddito percepito da ogni singolo proprietario residente nel condominio. Per questo motivo tali redditi devono essere dichiarati ai fini della determinazione delle imposte da pagare. La locazione invece deve anche essere registrata all’Agenzia delle entrate pagando le relative imposte. Attenzione alla marca da bollo per la registrazione del contratto che deve indicare una data non successiva a quella della sottoscrizione del contratto, pena una sanzione amministrativa.
Avv. Alessandro Cassano