Indennità per perdita avviamento

In caso di cessazione del contratto di locazione commerciale per disdetta del locatore, l’inquilino ha sempre diritto all’indennità per la perdita di avviamento pari a 18 mensilità (21 mensilità per attività alberghiere). Detto diritto non è preventivamente rinunciabile dal conduttore, il quale deve aver svolto un’attività in cui siano previsti contatti diretti con il pubblico, sia nel caso in cui tale caratteristica coinvolga una sola parte del locale sia nell’ipotesi di attività commerciali cosiddette monomarca.

Quadro normativo e giurisprudenza

Legge 27 luglio 1978 n. 392 – artt. 34, 35, 79

Cass. civ. Sez. III, 20/03/2017, n. 7039

Cass. civ. Sez. III, 20/03/2017, n. 7039

Cass. civ. Sez. III, 25/10/2016, n. 21456

Cass. civ. Sez. III, 03/10/2016, n. 19634

Cass. civ. Sez. III, 06/11/2009, n. 23557

Cos’è l’indennità di avviamento commerciale

L’avviamento di un’attività commerciale consiste in un insieme di elementi, economicamente quantificabile, idonei a produrre un maggior profitto come ad esempio l’ubicazione, l’organizzazione aziendale, l’esposizione…. Il legislatore con l’art. 34 della legge 392/78 ha inteso tutelare il conduttore che, per volontà del locatore, è costretto a perdere i vantaggi acquisiti dall’attività e specificamente legati al rapporto di locazione attribuendogli il diritto ad un’indennità per la perdita dell’avviamento quantificato forfettariamente in 18 mensilità.

E così, facendo un esempio, il Signor Tizio conduce in locazione una gelateria ma dopo alcuni anni il proprietario dei locali da disdetta costringendo di fatto il locatore a trasferirsi in un altro luogo. Il trasferimento sacrificherà certamente una fetta della clientela di Tizio vuoi per la distanza, vuoi perché la gelateria perderà il proprio riferimento di luogo ecc…

Quali sono i presupposti perché sorga il diritto all’indennità

L’art. 34 richiede espressamente che la cessazione del rapporto non sia dovuta all’inadempimento del conduttore – per il quale il locatore potrebbe iniziare la procedura di sfratto – disdetta o recesso di quest’ultimo o per il caso di procedure concorsuali (fallimento, concordato…).

Ciò che conta, in altre parole, è che il motivo della cessazione del rapporto di locazione, e della conseguente perdita dell’avviamento, sia imputabile al locatore. Non avrebbe senso del resto indennizzare il conduttore per una perdita avvenuta per causa sua (volontaria o meno).

Altro requisito necessario per l’indennità è costituito dai contatti diretti con il pubblico che l’attività deve avere. L’art. 35 specifica infatti che l’indennità in questione non è dovuta, oltre alle attività che non hanno rapporti diretti con il pubblico, anche in caso di esercizio di attività professionali, attività di carattere transitorio, agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici

Come ha precisato la giurisprudenza, a prescindere da quanto dichiarato nel contratto, deve trattarsi di attività commerciali che prevedano la frequentazione diretta ed indifferenziata dei locali da parte dei clienti che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l’impresa.

I Giudici hanno anche chiarito che non ha alcun rilievo l’entità numerica di clienti con cui l’attività entra in contatto o il fatto che la clientela non sia reperita direttamente dal passaggio nella strada adiacente l’esercizio commerciale.

Né, tanto meno, ha rilievo il fatto che i locali siano aperti al pubblico solo in parte. Si pensi all’esempio della gelateria che utilizza uno spazio per la produzione del gelato lasciando aperta al pubblico soltanto una parte dei locali.

Quanto vale l’indennità

E’ il legislatore a quantificare l’indennità per la perdita dell’avviamento, per la generalità delle attività commerciali, in 18 mensilità riferite all’ultimo canone pagato. Le mensilità salgono a 21 se trattasi di attività alberghiera.

L’art. 34 della citata legge aggiunge inoltre che “il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”. Sul punto la giurisprudenza ha precisato che l’affinità tra le due attività (vecchia e nuova) deve essere accertata in base all’astratta idoneità di quella entrante ad intercettare anche solo in parte la clientela dell’attività uscente.

Quando sorge il diritto all’indennità

Il diritto del conduttore sorge alla cessazione del contratto. Ma se l’inquilino non rilascia i locali chiedendo ugualmente la liquidazione dell’indennità di avviamento al proprietario, il Giudice potrà emettere una condanna della proprietà al pagamento delle mensilità dovute subordinando, però, tale condanna, al rilascio dell’immobile locato.

Rinuncia al diritto all’indennità

L’art. 34, della legge in commento, pone un diritto a favore dell’inquilino che non è preventivamente rinunciabile. E infatti, premesso che il diritto sorge solo alla cessazione del contratto, la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che un’eventuale clausola contrattuale di rinuncia, da parte dell’inquilino all’indennità di avviamento, sia radicalmente nulla. Le parti, però, in caso di controversia al momento della cessazione del rapporto, potranno addivenire ad una transazione che preveda la rinuncia dei rispettivi diritti e, per quanto riguarda il conduttore, all’indennità per la perdita di avviamento.

Avv. Alessandro Cassano

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