Avete pianificato di acquistare una casa in Italia affascinati da tutte le bellezze del Belpaese: Che sia un cottage, un appartamento o una casa di ringhiera, che l’acquistiate per passarci le vacanze in Agosto o come investimento “salvadanaio” non importa. Ciò che importa è che la decisione di acquistare un immobile in Italia è il primo passo e prima che si arrivi dal notaio è bene mettere a fuoco alcuni punti.
Sempre più stranieri, americani, russi e cinesi reputano un buon investimento l’acquisto di un immobile in Italia, soprattutto ora che la svalutazione degli stessi li rende particolarmente appetibili, sempre che si dispongano delle risorse, ça va sans dire, per acquistarli.
Se acquistare un immobile nel proprio paese è già, per l’acquirente, un “lavoro“, ancora di più lo è acquistarlo in un’altra nazione, dove bisognerà fare i conti con una legislazione differente e con organismi differenti.
Prima di tutto, è necessario verificare se il venditore del bene immobile che vi accingete ad acquistare è il proprietario dello stesso, ovvero ne ha la completa titolarità, perché qualora non fosse l’unico proprietario, ma il bene fosse intestato anche ad un altro soggetto (più spesso la moglie), sarà necessario il consenso di tutti i soggetti che su quel bene vantano un diritto di proprietà affinché la vendita si perfezioni. Un’interrogazione al Registro del Catasto fugherà ogni dubbio in proposito.
Ipoteche. Una volta accertata la titolarità dell’immobile che s’intende acquistare è bene verificare che sullo stesso non siano iscritte ipoteche. E’ bene ricordare che, nella maggior parte dei casi, chi acquista un immobile contrae un mutuo con un istituto di credito il quale, a sua volta, per garantirsi da eventuali inadempimenti dell’acquirente/mutuatario, iscrive un’ipoteca di primo grado sull’immobile, garantendo all’istituto di credito il soddisfo in via preferenziale: l’ipoteca, infatti, in quanto diritto reale, segue il bene, e non il proprietario! Anche qui, un’ispezione presso la Conservatoria competente potrà fornire le rassicurazioni del caso, ovvero che non vi siano ipoteche sull’immobile.
Quando si acquista un immobile, è bene sapere che l’acquirente, subentrando nei diritti di un condominio, risponde, in solido con il venditore, dei ratei di gestione nell’anno in corso e quello precedente, secondo quanto statuito dall’art. 63 disp. att. c.c., il quale ha modo di chiarire che “Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Quello che si presenta come un affare potrebbe non esserlo qualora il venditore vi abbia lasciato in “eredità“ migliaia di euro in spese condominiali: Buona prassi è quella di richiedere all’amministratore una dichiarazione in cui si attesti la mancanza di passività in capo al venditore o, qualora una passività vi sia, tenerne debitamente conto ai fini dell’investimento che ci si accinge a fare.
Capitolo vizi: Se acquistate un immobile di recente costruzione, la Legge italiana appronta, a seconda dei vizi rilevati, una diversa garanzia, di dieci e due anni, a seconda che il vizio sia ascrivile alla categoria dei “vizi gravi” o meno.
Nella categoria dei “vizi gravi” vengono fatti rientrare, per consolidata giurisprudenza, i difetti causati da metodi non idonei o nel compimento dell’opera non a regola d’arte, o i vizi che pregiudicano la funzione dell’immobile limitando notevolmente il godimento o impedendone la funzione a cui l’opera è destinata. Se l’immobile non è di recente costruzione, e sono decorsi, dunque dieci anni da quando i lavori sono stati ultimati, sarete privi di ogni garanzia. Anche di questo è bene tenerne conto al momento dell’acquisto.
Studio Legale
Dott. Pierluigi Fettolini
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