Blog di ContraLegem

La cedolare secca

cedolare secca 2020

La cedolare secca può essere un’opportunità di risparmio per il locatore con qualche vantaggio anche per il conduttore. La scelta, che sostituisce alcune imposte, deve però essere ben valutata a fronte delle rinunce che ne conseguono. Purtroppo per il 2020 non sarà applicabile la cedolare secca ai negozi, come invece nel 2019, né ugualmente agli affitti commerciali.

Perché la cedolare secca è stata introdotta

Crisi economica, stretta creditizia, instabilità dei mercati finanziari e crollo di quelli immobiliari, negli anni hanno modificato le scelte di parecchi investitori (e non solo) che decidono, sempre con maggiore interesse, di rivolgersi verso il bene rifugio per eccellenza: il mattone.

Certo è che, se da una parte oggi tale scelta può rendersi particolarmente sicura e profittevole, dall’altra, come spesso accade in Italia, l’ingerenza fiscale può attenuare tale convenienza.

A certe condizioni, la cedolare secca può rappresentare un’utilità per alcuni. Sottolineo, per alcuni, perché non è detto che sia sicuramente conveniente. Tale opzione (perché appunto di opzione si tratta), infatti, va studiata e ponderata. La buona notizia è che il vantaggio, però, investe la maggior parte dei locatori, e comporta anche alcuni aspetti vantaggiosi per i conduttori.

Che cosa è la cedolare secca

La cedolare secca è un’opzione agevolata, facoltativa, che può essere applicata da chi decide di locare l’immobile. L’opzione sostituisce la tassazione Irpef, l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. La scelta di questo regime deve essere dichiarata in modo chiaro, formale ed inequivoco.

Leggi anche: Quando si può sfrattare l’inquilino moroso

A quali immobili si applica

La cedolare secca riguarda gli immobili affittati a uso abitativo, categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) e relative pertinenze locate congiuntamente all’immobile principale. In caso di locazione successiva delle pertinenze, è comunque possibile assoggettarle a cedolare secca, a patto però che i soggetti del contratto siano gli stessi e che si faccia riferimento al contratto precedente oltre a precisare la pertinenza con l’unità abitativa.

La cedolare secca si applica ai negozi nel 2020?

Purtroppo nel 2020 non è stata replicata la possibilità di applicazione della cedolare secca ai negozi. La legge di bilancio del 2019 (n. 145/2018) aveva infatti consentito di optare per la cedolare secca anche per i contratti di locazione di tipo strumentale iniziati nel 2019. In tal caso l’immobile locato deve avere una superficie di massimo 600 mq e rientrare nella categoria catastale C/1. Non è ammessa la cedolare secca per le pertinenze.

Cedolare secca e affitti commerciali

Il regime facoltativo è applicabile solo ad affitti di tipo abitativo. E’ comunque fatta eccezione per quanto sopra detto sulla cedolare secca per i negozi ovvero per le locazioni degli immobili C/1 stipulate nel 2019. Si può usufruire del vantaggio anche per le locazioni di unità immobiliari abitative, locate a cooperative edilizie, o enti senza scopo di lucro, a patto che l’immobile sia sublocato a studenti universitari, date a disposizione dei comuni.

Come funziona la cedolare secca? Quanto si paga? Vantaggi per il locatore

Chi paga la cedolare non dovrà più versare l’imposta di registro, l’imposta di bollo e l’addizionale comunale e regionale, ma dovrà valutare altri parametri prima di scegliere.

Infatti l’imposta sul reddito sarà calcolata applicando un’aliquota del 21% del canone annuale. Nel caso del contratto di locazione a canone concordato l’aliquota scende al 10%. Tuttavia al reddito assoggettato a cedolare secca non potranno applicarsi deduzioni e detrazioni. Proprio quest’ultima circostanza può essere un parametro per verificare la specifica convenienza dell’agevolazione. Pensiamo ad esempio a un autonomo con reddito in regime forfettario e un affitto in cedolare secca oltre ad un mutuo prima casa, diverse spese mediche e figli a carico. L’opzione potrebbe non rappresentare una convenienza in ragione delle ingenti spese sostenute, non deducibili o detraibili per i regimi di vantaggio di cui usufruisce.

Vantaggi della cedolare secca per l’inquilino

A fronte dell’innegabile vantaggio fiscale per il proprietario, seppur a certe condizioni, corrisponde uno svantaggio ovvero la rinuncia all’adeguamento Istat del canone. Così facendo il conduttore non si vedrà mai aumentare di fatto il canone, per tutta la durata del regime agevolato da parte del proprietario dell’immobile.

Imposte sostituite

  • In primo luogo l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi di imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione;
  • L’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;
  • ed infine l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.

La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:

 – alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione;  

– venga esercitata l’opzione per il periodo di durata della proroga.

Come si fa ad optare per la cedolare secca

Il locatore può optare per la cedolare secca al momento del contratto, ove se ne darà indicazione, unitamente alla rinuncia esplicita agli adeguamenti Istat del canone. Se invece alla stipula del contratto non si opta per la cedolare secca si potrà cambiare idea nelle annualità successive. In questo caso si dovrà inviare una raccomandata all’inquilino prima di esercitare l’opzione informandolo anche della rinuncia all’adeguamento Istat. L’opzione avrà efficacia dalla scelta e non sono rimborsabili gli oneri precedentemente pagati alla registrazione del contratto. Detta raccomandata non può essere consegnata a mani come chiarito dall’Agenzia delle Entrate.

Durata, proroga del contratto e revoca dell’opzione

L’opzione durerà per l’intero periodo del contratto, o per il periodo residuo in caso di scelta successiva alla stipula.

Alla proroga occorre dare conferma dell’opzione. Tuttavia se non è stato fatto, nulla è perso. Ha infatti maggior rilievo il comportamento concludente, cioè, il versamento dell’imposta sostitutiva e l’indicazione nelle dichiarazioni fiscali. Il locatore ha facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata entro il termine di 30 giorni dalla scadenza dell’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Se ci si pente si potrà comunque esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Quando si paga

Il versamento dell’imposta sostitutiva ottenuta con la cedolare secca deve essere corrisposto negli stessi termini per il versamento dell’Irpef. Acconto e saldo seguiranno quindi le ordinarie scadenze fiscali annuali.

Cedolare secca per gli affitti brevi

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, o comunque per contratti di durata non superiore a 30 giorni, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito. Ovvero si può esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto. Le regole però sono le stesse, quindi, non si potrà optare per l’agevolazione se l’affitto rientra nell’esercizio di un’impresa. Ugualmente l’applicazione del vantaggio non sarà consentita se con la locazione vengono forniti altri servizi quali la colazione, i pasti, il posto auto, tintoria poiché denoterebbero una forma organizzata di attività per cui varrebbe quanto detto per la cedolare secca per gli affitti commerciali.

Leggi anche: lo sfratto nella locazione commerciale

Dott.ssa Federica Francica

Studio commercialisti associati F.F. – L.N. Milano

[email protected]