Tra le questioni emergenziali legate alla diffusione del virus covid-19 c’è quella degli affitti. Le difficoltà attuali hanno infatti comportato anche una riduzione dei bilanci familiari. La conseguenza è che molte persone faticano a pagare il canone di locazione. Peggio ancora le attività commerciali che hanno dovuto chiudere i battenti per alcuni mesi non percependo un euro ma dovendo pagare le spese fisse.
Per alcune attività poi la fase 2 rischia di essere altrettanto difficile. Pensiamo ai bar e ristornati che dovranno ridurre il numero di coperti in ragione del distanziamento sociale con conseguenti minori guadagni a fronte però delle normali spese di esercizio.
Per il momento il Governo ha approntato degli strumenti che però potrebbero essere giudicati del tutto insufficienti. Vediamo quali sono le possibili misure di sostegno alle locazioni per il Coronavirus.
1° sostegno alle locazioni per il coronavirus: accordo inquilino-proprietario
Il proprietario potrebbe preferire una piccola riduzione temporanea del canone, a causa di un’oggettiva difficoltà, piuttosto che dover affrontare una lunga procedura di sfratto. L’accordo tra le parti è una possibile soluzione per tutti i tipi di contratto di locazione (commerciale, abitativo, temporaneo…). Quindi proprietario e inquilino potrebbero decidere insieme di abbassare il canone di locazione originariamente concordato. Nel testo si farà riferimento al contratto di locazione sottoscritto, si indicherà la riduzione pattuita e la durata, infine data e firma. Si dovrà compilare il modello 69 scaricabile qui, da inviare all’agenzia delle entrate unitamente all’accordo. Scaduto il periodo di riduzione temporanea l’affitto riprenderà regolarmente. La registrazione dell’atto, con l’invio all’agenzia delle entrate anche via mail, è esente da imposte ex art. 19 dl n. 133/2014. La registrazione consente al proprietario di non pagare ulteriori tasse sulla parte di canone non percepito perché ridotto.
Posso ridurre il canone in autonomia?
La risposta è no. L’accordo è un’opportunità di ragionevolezza in questo momento, ma nessuna legge vincola le parti. L’autoriduzione del canone è prevista solo in caso di perimento parziale del bene locato e la giurisprudenza adotta tra l’altro un orientamento assai restrittivo sul tema. Scoraggiate dunque autonome iniziative che possono comportare lo sfratto dell’inquilino.
Posso risolvere il contratto, recedere e dare disdetta?
Nessuna norma prevede possibilità diverse da quelle ordinarie per cui si potrà dare disdetta nel rispetto del preavviso contrattuale. La disdetta comunque è ammessa per gravi motivi, ad esempio la pandemia. Quanto alla risoluzione abbiamo visto la differenza con il recesso a proposito degli asili nido in tempo di Coronavirus. In generale il contratto si può risolvere solo per “patologie” del rapporto o per l’inadempimento delle parti.
Posso risolvere il contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta?
Prima dobbiamo precisare che nelle prestazioni corrispettive (come la locazione) se una delle due diventa troppo onerosa nel tempo, tale da alterare il rapporto contrattuale originario, si può parlare di risoluzione.
Nel contratto di locazione abitativo però le prestazioni non coinvolgono i fattori esterni quali la pandemia e gli effetti che essa può avere sulle parti. Quindi il contratto non potrà essere risolto.
Nel contratto di locazione commerciale sebbene qualcuno affermi che sia possibile eccepire l’eccessiva onerosità sopravvenuta, a parere di chi scrive la soluzione non è percorribile. Le prestazioni in questo caso sono il pagamento del canone per l’inquilino e la messa a disposizione dei locali da parte del proprietario. Come per quelle abitative, nelle altre locazioni, il lockdown non impatta sull’oggetto del contratto e sulle prestazioni. Quindi anche in questo caso si devono scoraggiare autonome iniziative di riduzione del canone, che possono portare allo sfratto dell’inquilino.
Posso risolvere il contratto per impossibilità sopravvenuta?
Analogamente a quanto detto per l’eccessiva onerosità a parere di chi scrive non è possibile risolvere (e tanto meno sospendere) il contratto per l’impossibilità sopravvenuta. Anche la causa di forza maggiore in questo caso non è direttamente legata all’oggetto del contratto. L’inquilino seppur non potrà esercitare la propria attività avrà comunque la disponibilità dei locali del proprietario.
2° sostegno alle locazioni per il Coronavirus: credito di imposta
L’art. 65 del decreto “Cura Italia” DL n. 18/2020 prevede una compensazione del 60% del canone di affitto con le tasse. La norma include solo il canone del mese di marzo, ma dovrebbe essere prorogata nei prossimi provvedimenti considerato che la chiusura è prevista almeno a fino a maggio.
La misura di sostegno alle locazioni per il Coronavirus ha forti criticità. Infatti non prevede riduzioni del canone che quindi deve essere regolarmente corrisposto. Inoltre la misura in commento è limitata agli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) titolari di partita IVA incluse tra le attività sospese indicate negli allegati 1 e 2 del DPCM dell’11 marzo 2020.
3° sostegno alle locazioni per il coronavirus: blocco degli sfratti
Il “Cura Italia” ha disposto il blocco dei provvedimenti di rilascio di immobile fino al 30 giugno 
2020. Dobbiamo precisare che il decreto non ha però sospeso le procedure di sfratto che quindi potranno essere avviate in Tribunale. Solo l’esecuzione forzata di rilascio degli immobili anche ad uso non abitativo.
E l’affitto d’azienda?
Già. Il decreto “Cura Italia” ha dimenticato le moltissime attività esercitate proprio con questa forma contrattuale, escluse dall’agevolazione del 60%.
In questo specifico caso, e solo in questo, si potrebbe ritenere che l’emergenza sanitaria ed il conseguente blocco delle attività sia rilevante sull’oggetto del contratto. Ed infatti la prestazione di fornire l’esercizio dell’azienda con il blocco delle attività non può essere proseguito alterando il rapporto contrattuale originario. In altre parole una delle prestazioni corrispettive non può essere adempiuta per causa di forza maggiore con conseguente impossibilità almeno temporanea.
Infine
Segnaliamo che alcuni Comuni possono prevedere delle agevolazioni e dei contributi specifici per le locazioni anche abitative. Conviene quindi informarsi direttamente nel proprio Comune di riferimento.